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Construire sur le toit : une pratique pour financer la rénovation énergétique des immeubles
Construire sur le toit et surélever de plusieurs étages les vieux immeubles, telle est la solution envisagée pour les copropriétés désireuses de passer à la rénovation énergétique et sortir du statut de passoire thermique. Une opération de longue haleine, mais qui s’avère efficace.
Construire sur le toit d’un immeuble pour en améliorer ses performances énergétiques
Si rénover s’avère couteux, construire sur le toit pourrait être la solution la plus pratique pour améliorer les performances énergétiques d’un ensemble de logements. Dans un immeuble des années 70 situé à Issy-les-Moulineaux, Louis Merle attend depuis 2019 les travaux qui permettront à son logement de devenir plus performant énergétiquement. Ici, le bâtiment, de mauvaise facture, catégorisé “passoire thermique”, se chauffe au fioul avec un système de chauffage collectif, visiblement obsolète. En 2022, l’immeuble a obtenu le permis de construire sur le toit : quatre étages pour commencer, puis huit autres plus tard. Si cela réussit, on va démontrer qu’une copropriété « pas jojo » peut construire sur le toit un bâtiment d’une meilleure performance énergétique, affirme Louis Merle. Pour cette belle aventure expérimentale de rénovation énergétique, les coûts s’élèvent à 421.000 euros pour la copropriété. Le projet sera entièrement autofinancé par la vente à un promoteur du droit de construire sur le toit, de nouveaux logements, sur 500 mètres carrés.
Un projet de rénovation énergétique pratique et efficace
Aussi appelé densification douce par les experts, le fait de construire sur le toit d’un immeuble permet de faire passer un bâtiment passoire thermique à une étiquette C, explique l’architecte Didier Migniry, de l’agence UpFactor qui accompagne ce projet de rénovation énergétique. C’est un exemple très intéressant, souligne l’architecte dans la mesure où l’on va construire sur le toit six nouveaux logements, tout en restant sur une petite unité. Fenêtres, isolation par l’extérieur, chaufferie, porte d’entrée, ventilation, tout sera rénové et un ascenseur sera posé dans l’immeuble. Ce projet de construire sur le toit répond à un grand besoin en termes de sortie passoire. En effet, quelque 5,2 millions de logements, soit 17% du parc immobilier français ont un mauvais diagnostic de performance énergétique de classe F ou G actuellement, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique. On ne peut pas construire sur le toit de chaque bâtiment, mais le potentiel est d’environ 10% des bâtiments existants, ajoute Didier Migniry. Par ailleurs, construire sur le toit et ajouter des étages apporte une touche contemporaine et cela peut même renforcer l’immeuble assure l’architecte Jean Thomas Finateau. Le fait de retirer l’ancienne toiture pour la remplacer par un plancher portant l’étage supérieur permet d’avoir un chainage en béton autour duquel le poids se répartit. Construire sur le toit et surélever est donc une solution viable.
Surélévation d’immeuble : de plus en plus pratiquée en France
En France, construire sur le toit de nouveaux logements dont la vente servira à financer la rénovation énergétique de l’ensemble du bâti, n’est pas une pratique anodine. Cela fait partie de l’évolution naturelle des villes, mais permet aussi de lever des fonds pour rénover, souligne l’architecte François Pelegrin. Depuis 2015. La société spécialisée en surélévation "L’Atelier Parisien" effectue des travaux de rénovation énergétique sur des immeubles anciens. L’un de leurs plus grands projets se trouve dans le 19e arrondissement de Paris : la rénovation énergétique de l’immeuble n°5 rue du Dr Potain. Le projet a permis de construire sur le toit de l’immeuble de 1910, trois étages supplémentaires. Six appartements ont été mis en vente à plus de 10.000 euros le m2 justifié par une vue sur le Tour Eiffel. Ce projet de construire sur le toit a permis d’ajouter un double vitrage, une chaufferie neuve, des façades isolées par l’extérieur et sur la hauteur de l'immeuble. Un véritable lifting d’un immeuble qui a profité à la rénovation énergétique à zéro euro pour une véritable sortie passoire thermique. Aujourd’hui, l’immeuble enregistre une économie mensuelle de 115 euros en termes de chauffage, se félicite le président du conseil syndical Patrice Petriarte.
Des coûts de construction qui constituent un frein
Si le projet de construire sur le toit pour une sortie passoire thermique est très innovant, son cout constitue tout de même un frein. Il faut énormément de temps et d’argent, souligne Eli Ben Sadoun, directeur commercial auprès de "L’Atelier Parisien". Construire sur le toit peut être coûteux, car il nécessite souvent la mise en place de structures et d'équipements spéciaux. Les coûts supplémentaires peuvent décourager les propriétaires et les investisseurs de se lancer dans un tel chantier. Mais en plus, beaucoup de facteurs peuvent influer sur le cout de la construction : l’espace disponible qui limite le chantier et les possibilités de surélévation, mais aussi la structure du bâtiment qui peut nécessite un renforcement du support pour pouvoir construire sur le toit. Tout cela engendre des couts supplémentaires, pas souvent encourageants pour les copropriétaires et les promoteurs. Évaluée entre 125 et 300 milliards d’euros, la rénovation énergétique des bâtiments avance trop lentement en France, selon le Conseil Économique Social CESE.
Des solutions dépendantes des règles d’urbanisme
En outre, pour Eli Ben Sadoun, il faut également prendre en compte l’aspect règlementaire en termes d’urbanisme pour pouvoir construire sur le toit. En effet, il faut comprendre qu’il peut y avoir des règles locales, des lois et des règlementations qui limitent ou interdisent la construction sur certains immeubles, même pour des projets de rénovation énergétique. Par exemple, dans les quartiers historiques ou protégés, construire sur le toit impose des restrictions règlementaires et des contraintes de conservation (notamment sur le type de matériaux utilisés ou la hauteur des travaux). Pour rendre ces bâtiments plus économes en énergie, construire sur le toit n’est la solution. En revanche, les travaux de rénovation énergétique peuvent concerner l’isolation de l’enveloppe de l’immeuble, l’amélioration du système de chauffage et de refroidissement, l’utilisation de sources d’énergies renouvelables telles que les panneaux solaires pour fournir de l’énergie propre à l’immeuble et améliorer les performances énergétiques du bâtiment.
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